Wenn man auf einem Immobilienportal nach einer Wohnung sucht, stößt man mal auf „T2“, mal auf „F2“, manchmal sogar in derselben Stadt und für identische Objekte. Diese Unklarheit in der Terminologie erschwert das Lesen der Immobilienanzeigen und führt dazu, dass einige Mieter oder Käufer glauben, es gäbe einen Unterschied in der Fläche oder im Standard zwischen den beiden. In der Praxis lässt sich das Thema schnell klären, aber einige Feinheiten verdienen es, näher betrachtet zu werden.
Warum die Immobilienportale die Bezeichnung F2 kaum noch anzeigen
Auf SeLoger, LeBonCoin oder den internen ERP-Systemen der Agenturnetzwerke bietet das Feld „Objekttyp“ mittlerweile die Nomenklatur T (T1, T2, T3 usw.) an. Der Buchstabe F, der für „Funktion“ stand, ist seit Mitte der 2020er Jahre allmählich aus den Formularen verschwunden. Die Fachleute verwenden ihn zwar noch mündlich, aber er taucht in den Datenbanken kaum noch auf.
Auch lesenswert : Ein Blick auf die Hersteller von Medizinprodukten in Frankreich: Akteure und Innovationen
Diese Verschiebung hat nichts mit Vorschriften zu tun. Es gibt kein Dekret, das den einen oder anderen Buchstaben vorschreibt. Die Portale haben ihre Felder einfach vereinheitlicht, um Doppelungen bei den Suchen zu vermeiden: Ein Internetnutzer, der nach „T2“ filtert, sah keine Anzeigen, die mit „F2“ gekennzeichnet waren, was die Ergebnisse verfälschte.
Um den Unterschied zwischen einem T2 und einem F2 richtig zu verstehen, sollte man sich merken, dass die Zusammensetzung der Wohnung strikt identisch ist: T2 und F2 bezeichnen eine Wohnung mit einem Wohnraum und einem Schlafzimmer.
Zimmerzählung in einem T2: Was die Zahl umfasst und ausschließt
Die Zahl, die dem Buchstaben folgt, entspricht der Anzahl der Hauptzimmer. Für ein T2 (oder F2) zählen wir zwei Zimmer: in der Regel ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer. Die Küche, das Badezimmer und die Toilette werden nie mitgezählt, selbst wenn die Küche offen zum Wohnzimmer ist.
Flächen- und Deckenhöhe
Damit ein Raum als Hauptzimmer qualifiziert wird, muss er eine Mindestfläche von 9 m² und eine Deckenhöhe von 2,20 m bieten. Diese Schwellenwerte, die in den Kriterien für die Anständigkeit des Wohnraums festgelegt sind, dienen auch Notaren und Richtern zur Umqualifizierung eines Objekts. Ein Studio, das als „T2“ verkauft wird, während der zweite Raum weniger als 9 m² hat, kann bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde problematisch sein.
Die tatsächliche Fläche jedes Zimmers vor der Unterzeichnung zu überprüfen bleibt der verlässlichste Reflex. Nach dem Carrez-Gesetz werden Flächen, deren Höhe unter 1,80 m liegt, von der Berechnung ausgeschlossen, was die in der Anzeige angegebene Wohnfläche reduzieren kann.
Die Bezeichnung „bis“ in den Anzeigen
Manchmal begegnet man T2 bis. Das „bis“ signalisiert einen zusätzlichen Raum, dessen Größe oder Konfiguration es nicht erlaubt, ihn als vollwertiges Hauptzimmer zu zählen (Nische, offene Galerie, ausgebauter Rücksprung). Ein T2 bis bietet also etwas mehr Platz als ein klassisches T2, erreicht jedoch nicht die Aufteilung eines T3.
T2 in Frankreich und T2 in Portugal: Eine Falle für internationale Käufer
Die Suchergebnisse zum Unterschied zwischen T2 und F2 konzentrieren sich auf den französischen Markt. Oft wird vergessen, dass die Nomenklatur „T2“ auch in Portugal existiert, jedoch mit einer anderen Bedeutung. Ein portugiesisches T2 hat zwei Schlafzimmer, was einem französischen T3 entspricht (Wohnzimmer + zwei Schlafzimmer).
Diese Verwirrung betrifft französische Käufer, die Anzeigen in Lissabon oder Porto einsehen, ohne ihre Lesart anzupassen. Man kann sich mit einer größeren Wohnung als erwartet wiederfinden (eine positive Überraschung) oder umgekehrt das Budget unterschätzen, wenn man die Quadratmeterpreise zwischen den beiden Ländern direkt vergleicht.
- In Frankreich bedeutet T2 = ein Schlafzimmer + ein Wohnzimmer (zwei Hauptzimmer).
- In Portugal bedeutet T2 = zwei Schlafzimmer + ein Wohnzimmer (drei Hauptzimmer nach französischer Nomenklatur).
- In der Romandie spricht man eher von „2 Zimmer“ oder „3 Zimmer“, ohne Buchstaben, was jede Mehrdeutigkeit beseitigt.
Investition in T2: Warum dieses Format Vermieter anzieht
Das T2 zieht eine stabile Zielgruppe an: junge Berufstätige, kinderlose Paare, Studenten in informeller Wohngemeinschaft. Im Vergleich zu einem Studio ist die Fluktuation in der Regel geringer, da die Mieter länger in einer Wohnung bleiben, die ein echtes separates Schlafzimmer bietet.
Die Rendite pro Quadratmeter eines T2 übersteigt oft die eines T4 oder mehr, da die Miete pro Quadratmeter sinkt, je größer die Fläche wird. Der Einstiegspreis bleibt in den meisten mittelgroßen Städten erschwinglich, was es zu einem beliebten Format für eine erste Investition macht.
Wichtige Punkte vor dem Kauf
Die klassische Falle betrifft die Hausgeldkosten: Ein T2 in einem alten Gebäude mit Aufzug, Hausmeister und Zentralheizung kann Kosten verursachen, die die Nettorendite schmälern. Vor der Unterzeichnung überprüft man:
- Das Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen, um mögliche beschlossene Arbeiten zu erkennen.
- Das Energieeffizienz-Diagnose, das mittlerweile die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, bedingt.
- Die exakte Carrez-Fläche, insbesondere in Dachgeschosswohnungen, wo der Verlust an Wohnfläche unter dem Dach häufig ist.
Ein gut gelegenes T2 mit kontrollierten Kosten bleibt eines der liquidesten Formate beim Wiederverkauf. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach lokalen Märkten, aber die Mietnachfrage nach dieser Art von Immobilie lässt in dynamischen Agglomerationen nicht nach.
Das nächste Mal, wenn eine Anzeige „F2“ anstelle von „T2“ anzeigt, wissen wir, dass die Zusammensetzung der Wohnung identisch ist. Die eigentliche Arbeit beginnt danach: die Fläche jedes Zimmers überprüfen, das technische Gutachten lesen und die Kosten vergleichen, bevor man sich eine Vorstellung macht.