Eine Immobilienversicherung umfasst zwei unterschiedliche Realitäten: die Wohngebäudeversicherung, die das Wohnhaus und seinen Inhalt abdeckt, und die Kreditnehmerversicherung, die die Rückzahlung des Kredits im Falle eines Lebensunfalls garantiert. Die Wahl zwischen den Angeboten auf dem Markt setzt voraus, dass man versteht, was jeder Vertrag tatsächlich schützt und vor allem, was er ausschließt.
Steigende Wohngebäudeprämien: Der Preisfaktor verändert die Lage im Jahr 2026
Die Wahl einer Immobilienversicherung erfolgt nicht mehr in einem stabilen Preiskontext. Seit 2024 haben die Prämien für Wohngebäudeversicherungen laut mehreren Barometern (Assurland, Meilleurtaux, France Assureurs) um mehr als 10 % innerhalb eines Jahres zugenommen. Die durchschnittlichen Kosten liegen im Jahr 2026 bei etwa 310 Euro pro Jahr, im Vergleich zu 274 Euro im Vorjahr.
Diese Inflation ist nicht einheitlich. Die regionalen Unterschiede sind ausgeprägt: Korsika, Okzitanien und Nouvelle-Aquitaine weisen deutlich höhere Tarife auf als Bretagne oder Pays de la Loire. Der Hauptgrund liegt in der zunehmenden klimatischen Schadenshäufigkeit (Stürme, Hagel, Überschwemmungen, Dürre), die direkt die finanzielle Belastung der Versicherer beeinflusst.
Die Angebote nur anhand der Höhe der Jahresprämie zu vergleichen, reicht nicht aus. Ein günstigerer Vertrag mit hohen Selbstbehalten oder niedrigen Entschädigungsgrenzen wird im Schadensfall teurer. Um die Relevanz eines Vertrags zu bewerten, muss der Preis mit den von Immobserver angebotenen Versicherungen verglichen werden, die es ermöglichen, mehrere Angebote je nach Profil der Immobilie und deren Standort gegenüberzustellen.
Deckungen der Wohngebäudeversicherung: Lesen, was der Vertrag wirklich abdeckt
Jede Wohngebäudeversicherung basiert auf einem Fundament von Grunddeckungen: Haftpflicht, Wasserschaden, Feuer, Diebstahl. Dieses Fundament reicht nicht aus, um einen guten Vertrag von einem schlechten zu unterscheiden.
Selbstbehalte und Entschädigungsgrenzen
Der Selbstbehalt ist der Betrag, der nach einem Schadensfall vom Versicherten selbst getragen werden muss. Zwei Verträge können die gleiche monatliche Prämie aufweisen, während sie sehr unterschiedliche Selbstbehalte anwenden. Ein Vertrag für 15 Euro pro Monat mit 300 Euro Selbstbehalt bei Wasserschäden ist günstiger als ein Vertrag für 12 Euro mit 800 Euro Selbstbehalt, bereits beim ersten Schadensfall.
Die Entschädigungsgrenzen verdienen die gleiche Aufmerksamkeit. Eine zu niedrige Mobiliargrenze deckt nicht den Ersatz eines teuren Geräts ab. Diese Beträge sollten postweise überprüft werden, nicht nur die Gesamtgrenze.
Ausschlüsse von Deckungen und klimatische Ereignisse
Seit 2024 hat die Belastung durch klimatische Schäden deutlich zugenommen. Diese Entwicklung zwingt einige Versicherer dazu, ihre Deckungen für Naturkatastrophen einzuschränken oder die Selbstbehalte für diese Art von Schäden zu erhöhen. Ein vor fünf Jahren abgeschlossener Vertrag bietet möglicherweise nach einer jährlichen Überprüfung der allgemeinen Bedingungen nicht mehr denselben Schutz.
Die Ausschlüsse von Deckungen sind im Informationsblatt aufgeführt, einem oft langen und technischen Dokument. Die Punkte, die vorrangig überprüft werden sollten:
- Die Wartezeiten, die die Aktivierung bestimmter Deckungen nach dem Abschluss verzögern (manchmal mehrere Monate für Diebstahl)
- Die Ausschlüsse in Bezug auf den Zustand der Immobilie (Mangel an Wartung, nicht deklarierte Abnutzung, nicht konforme Arbeiten)
- Die Bedingungen für die Übernahme im Falle von Dürre oder Schrumpfung und Quellung von Tonen, ein Risiko, das stark zunimmt
Kreditnehmerversicherung: Der am meisten unterschätzte finanzielle Hebel beim Immobilienkredit
Die Kreditnehmerversicherung kann mehr als ein Drittel der Gesamtkosten eines Immobilienkredits ausmachen. Das Gesetz Lemoine, das 2022 in Kraft trat, ermöglicht es, die Kreditnehmerversicherung jederzeit zu wechseln, ohne Gebühren oder Strafen. Vier Jahre später wird der Markt jedoch nach wie vor stark von den Gruppenverträgen der Banken dominiert.
Gruppenvertrag oder Versicherungsdelegation
Der Gruppenvertrag ist gemeinschaftlich: Alle Kreditnehmer einer Bank zahlen einen Tarif, der auf einem Durchschnittsprofil basiert. Die Versicherungsdelegation hingegen basiert auf einem individualisierten Tarif je nach Profil des Kreditnehmers (Alter, Gesundheitszustand, Beruf, sportliche Aktivitäten).
Für einen jungen und gesunden Kreditnehmer führt die Versicherungsdelegation oft zu erheblichen Einsparungen über die gesamte Laufzeit des Kredits. Für einen älteren Kreditnehmer oder einen mit einem erhöhten Gesundheitsrisiko kann der Gruppenvertrag schützender sein, dank der Gemeinschaftlichkeit.
Deckungsgleichheit: Die Regel, die man kennen sollte
Die Bank kann eine Versicherungsdelegation nicht ablehnen, wenn der alternative Vertrag ein gleichwertiges Deckungsniveau aufweist. Um diese Gleichwertigkeit zu überprüfen, erhält der Kreditnehmer zwei Dokumente:
- Das Standardinformationsblatt (FSI), das die vom Kreditgeber geforderten Deckungen auflistet und einen direkten Vergleich ermöglicht
- Das personalisierte Blatt, das die Kriterien der Gleichwertigkeit postweise detailliert (Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit)
Eine Ablehnung der Delegation muss von der Bank schriftlich begründet werden, wobei die nicht erfüllten Deckungskriterien anzugeben sind. Ohne diese schriftliche Begründung ist die Ablehnung nicht gültig.
Gesundheitsdeckung und medizinischer Fragebogen: Was sich geändert hat
Das Gesetz Lemoine hat den medizinischen Fragebogen für Kredite abgeschafft, deren versicherter Anteil 200.000 Euro pro Person nicht übersteigt und deren Rückzahlung vor dem 60. Lebensjahr des Kreditnehmers endet. Diese Abschaffung betrifft einen großen Teil der Ersterwerber.
Für Kreditnehmer, die weiterhin dem Fragebogen unterliegen, regelt die AERAS-Vereinbarung den Zugang zur Versicherung im Falle eines erhöhten Gesundheitsrisikos (medizinische Vorgeschichte, chronische Krankheit, Behinderung). Das Recht auf Vergessen, das durch das Gesetz Lemoine ausgeweitet wurde, erlaubt es, bestimmte Krebserkrankungen fünf Jahre nach Abschluss der Therapie nicht mehr anzugeben.
Diese regulatorischen Entwicklungen verändern konkret die Kosten und die Zugänglichkeit der Kreditnehmerversicherung. Ein Kreditnehmer, der vor 2022 abgeschlossen hat, hat möglicherweise ein Interesse daran, seinen Vertrag neu zu verhandeln, um von diesen neuen Bedingungen zu profitieren.
Die Wahl einer Immobilienversicherung hängt sowohl von der Analyse der Ausschlüsse als auch vom Vergleich der Prämien ab. Die Verträge entwickeln sich jedes Jahr aufgrund der klimatischen Schadenshäufigkeit und der gesetzlichen Reformen. Die Überprüfung der allgemeinen Bedingungen seines Vertrags alle zwei bis drei Jahre bleibt das zuverlässigste Mittel, um unangenehme Überraschungen im Schadensfall zu vermeiden.
